Centri Commerciali in Italia: Nuove Aperture e Crescita della Permanenza dei Visitatori fino al 2028

Il settore dei centri commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità, con nove progetti in cantiere per il triennio 2026-2028. Tra questi, quattro nuove aperture sono previste a Cantù (Co), Torino e Brescia nel 2027, e a Messina nel 2028. Inoltre, sono pianificati cinque ampliamenti, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti verranno completati, lo stock di centri commerciali aumenterà al massimo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Negli ultimi dodici mesi, sono stati inaugurati importanti nuovi spazi, tra cui il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. L’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo un’importante riqualificazione, mentre si registra una sola chiusura, in linea con il trend costante di 2-4 aperture annue, che mantiene un saldo positivo.

Le tendenze attuali degli investimenti si concentrano maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che sulla costruzione di nuovi centri. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy si attesta su livelli fisiologici nei centri premium, variando tra il 3,1% e il 5,2%, ma sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato significativo è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania (64%). Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza: il factory outlet attrae il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti; i centri commerciali raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre il retail park, entro 19 km, registra visite più mirate della durata di 46 minuti.

Negli ultimi tre anni, la permanenza media dei visitatori è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento registrato in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».